1．什么是基礎設施公募REITs？

基礎設施公募REITs是公開募集基礎設施證券投資基金的簡稱，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。在投資標的方面，基礎設施公募REITs限定主要投資于不動產的基金。試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區等，不包括住宅和商業地產。簡單來說，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益和資產升值。

2．基礎設施公募REITs業務試點推出的重要意義是什么？

基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

3．上交所市場REITs相關實踐有哪些？

境內市場經歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在既有法律框架下發行了具有相似功能的“類REITs”產品。以上交所為例，經過積極探索實踐，初步構建了類型豐富、運行穩健的私募REITs市場。截至目前，上交所私募REITs產品已經覆蓋高速公路、倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業等多種不動產類型；此外，推出了首單基礎設施私募REITs，引領了境內市場儲架式產品、可擴募產品等多輪創新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經驗。

4．基礎設施公募REITs試點項目具有哪些特點？

一是聚焦重點行業。優先支持倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等基礎設施補短板行業項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施、國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

二是聚焦重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

三是聚焦優質項目。試點項目應當權屬清晰，原始權益人或其所屬項目公司合法持有底層資產的財產權利；運營模式成熟、市場化，有持續、穩定的收益及現金流，來源具備較高分散度，運營3年及以上；底層資產已完成竣工驗收，各項前期工作手續完備；企業信用穩健、內部控制健全，最近3年無重大違法違規行為。

5．基礎設施公募REITs與股票的差異在哪些地方？

基礎設施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來源于期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。和股票相比，一是基礎設施公募REITs具有較高的分紅比例，采取強制分紅政策，收益分配比例要求不低于基礎設施項目年度可供分配金額的90%，收益分配較高股息股票而言可能更加穩定，二是底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。從物業運營來看，基本不會出現大幅的增長或者維持持續性的高增長。因此，基礎設施公募REITs產品的收益相對穩定。

6．基礎設施公募REITs與債券相比有哪些特點？

和債券相比，基礎設施公募REITs無固定利息回報，但是有穩定強制的分紅機制，并在此基礎上有資產增值帶來的份額價值提升預期。由于基礎設施公募REITs是權益投資，對于本息沒有主體信用擔保，依賴于資產本身的運營，因此，受基金管理人及資產運營管理機構管理能力的影響，可能也會存在由于運營不善等原因造成的單位價值下跌的風險。

7．基礎設施公募REITs與普通的公募基金相比有什么不同？

一是投資標的不同?；A設施公募REITs產品以擁有持續、穩定經營現金流的不動產作為底層基礎資產。普通的公募基金通常以上市公司股票、債券等作為主要投資標的。二是收益來源不同?；A設施公募REITs收益來源主要由經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益，對于高速公路等基礎設施，收益來源更多由不動產經營收益構成。普通的公募基金除獲取股息、利息收益外，靈活調整投資組合配置，資本利得收益顯得更重要。三是產品定位不同?；A設施公募REITs產品作為“自下而上”搭建的“資產上市平臺”，借助發行人、管理人在不動產投資經營領域的專業優勢及資源積累，促進基金價值不斷提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產，實現投資收益。

8．對投資者而言，基礎設施公募REITs的投資價值主要體現在哪些方面？

一是參與門檻低，流動性預期優于債性標的。二是項目優質，投資者可以享受到優質稀缺資產的價值提升和運營收益。三是具有穩定的分紅機制及擴募機制，可以實現長期資產配置。四是與其他資產相關性較低，有助于優化投資組合。